方法进阶风险与资产配置经济周期与衰退
房价收入比
也叫：房价与家庭收入中位数比率、房价收入倍数
房价与家庭收入中位数之比，对照历史区间判断房市是否过热
核心讲解
房价收入比指房屋价格与家庭收入中位数之比，是用来判断房地产价格是否偏离基本面的一个简便指标。书中给出的美国经验是：1978—2002年，这一比率长期稳定在2.5～3.1的狭窄区间；随后一路上行，到2006年超过4.0，较此前水平上涨接近50%。作者用这条明显脱离历史区间的曲线，提示当时出现了房地产泡沫。
但作者同时提醒：价格超过基本面，并不等于"泡沫"一定存在，也可能是结构性变化推高了合理价格。当时看多者的理由主要有两条：一是名义利率与实际利率大幅下降，购房融资成本变得极低；二是次级贷款、零首付等新型抵押贷款工具激增——2006年1月，43%的首次购房者以零首付买房，首付中位数仅为一栋中等价位房屋价格的2%。
在众说纷纭中，席勒与凯斯2003年在布鲁金斯论文《房地产价格存在泡沫吗？》中率先发出警告，迪恩·贝克在2005—2006年也多次撰文警示。读者要注意，2.5～3.1只是美国1978—2002年的历史区间，迁移到其他国家城市并不能直接照搬书外。
费曼版：用大白话再讲一遍
好比衡量一个家庭"多少年能买一套房"。正常情况下，全家两三年收入就能抵一套房的钱；要是某座城市一套房要卖到全家四年多甚至五年收入，而过去二十年都是两三年，那就说明房价涨得远超老百姓赚钱的速度。这个倍数跳得太离谱，往往就是泡沫的信号。
要点
- 房价÷家庭收入中位数，用来对照历史区间判断房市是否过热。
- 美国1978—2002年稳定在2.5～3.1，2006年超4.0、涨近50%。
- 价格超基本面不等于必是泡沫，也可能因利率下降等结构变化。
- 看多理由：利率大降、次贷与零首付工具激增。
- 席勒与凯斯2003年、贝克2005—2006年先后发出泡沫警告。
常见误区
- 以为比率一超历史区间就必然崩盘：它只提示偏离，不给拐点。
- 把美国2.5～3.1直接套到中国城市：收入口径、户均面积、人口结构差异会让它失真。
- 以为历史区间永久不变：利率与贷款工具变化会改变合理中枢。
编者注
- 补充"可迁移到中国城市"是编者备注、非原书结论；中国房价收入比受收入统计口径（灰色收入）、户均面积、户籍与人口流入影响，直接套用美国2.5～3.1的历史区间会严重失真书外。
- 时效2.5～3.1为美国1978—2002年、4.0为2006年的成书前数据；2021—2025年多数口径的美国房价收入比已超过2006年水平，历史区间不宜直接作为当下阈值书外。