次级抵押贷款

核心讲解

次级抵押贷款（次贷）指向信用记录较差、不符合常规贷款标准的借款人发放的住房贷款。在房价暴涨之前，传统抵押贷款通常要求首付两成，借款人的信用对银行至关重要——因为私人住宅或某地区房价一旦跌两成以上，银行手里的抵押品就会受损。

作者认为，2008年金融危机的主要成因在于次级贷款的快速增长，以及那些高负债率的特大型金融机构大量购置了各类房地产支撑证券。背景是1997—2006年房价大幅上涨：以20个大城市计的凯斯-席勒指数，住宅名义价格几乎涨了3倍，真实价格上涨约130%，增速居二战后各时期之首。

在大缓和时期和美联储"安全网"的印象下，投资者认为违约风险已大幅下降。当标准普尔、穆迪等评级机构给这些次级抵押贷款最高评级时，相关证券开始泛滥，全球的养老基金、地方政府和追求高收益的机构纷纷购入成千上万亿美元的抵押证券。一旦房地产市场走势逆转，这些证券价格暴跌，高杠杆公司随即陷入危机——有的破产，有的被迫合并，有的只能向政府求救。读者要注意，"次贷是主要成因"是作者的判断，危机归因其实存在不同意见。

要点

• 指向信用记录较差、不符合常规标准的借款人发放的住房贷款。
• 传统贷款要求首付两成，借款人信用对银行至关重要。
• 作者认为其快速增长叠加高杠杆机构持有是2008危机主因。
• 1997—2006年凯斯-席勒20城指数名义价涨近3倍、真实价涨约130%。
• 获最高评级后证券泛滥，全球机构购入，房价逆转即崩。

常见误区

• 以为次贷就是"不良贷款"的同义词：它是按借款人信用分级的一类贷款。
• 把2008危机完全归罪于次贷：监管、杠杆、评级、货币政策都是归因争论点。
• 以为首付两成的传统做法已过时：它正是为覆盖房价下跌风险设计的。

编者注

• 观点作者把"次级贷款快速增长"列为2008年危机主要成因；美国金融危机调查委员会(FCIC, 2011)认为成因是多重的（贷款标准崩坏、证券化链条、高杠杆、监管失灵与评级失效），归因侧重点各家不同书外。

多方视角

作者的看法

西格尔认为2008年危机的主要成因是次级贷款快速增长，叠加高负债金融机构集中持有大量房地产支撑证券。

不同的看法

• FCIC(2011)的多数结论认为成因是多重的：贷款标准崩坏、证券化链条、金融机构高杠杆、监管失灵与评级失效，并非单一次贷所致书外。
• FCIC报告中的少数派意见则认为，货币政策过松、全球储蓄过剩与美国监管结构才是主因，次贷更像导火索而非根源书外。

支持作者的理由

• 次贷支持证券的实际违约率远高于AAA评级所暗示，房价逆转时最先崩塌。
• 高杠杆机构集中持有这类证券，把局部房贷损失放大成系统性危机。