概念进阶另类投资
不动产估值方式
也叫：销售比较法、收入法、成本法、Cost Approach、Income Approach
不动产估值常用销售比较法、收入法与成本法三种。
核心讲解
不动产的价值有多种衡量方式。教材介绍三种较为常见的方法。
销售比较法（Comparable Sales Approach）的原理是相对估值：通过可供比较的基准来给标的定价，基准通常取市场上相似不动产的价格。由于房子之间总有差异，使用时往往要对关键因素做调整，比如房屋状况、位置、大小等。
收入法（Income Approach）把不动产未来的营运现金流，或预期的未来现金流，折现到当下来估值。它关注的是这处不动产能产生多少现金流，适合能以租金等形式带来持续收入的物业。
成本法（Cost Approach）通过计算不动产的重置成本来估值。但不动产的市场价值往往不等于现时的建造成本，因此也要对一系列因素作调整，比如房屋位置、面积大小等。
三种方法思路各异：比市场、算现金流、算重建成本。
费曼版：用大白话再讲一遍
给一套房子定价，有三种思路。一，看隔壁相似的房子卖多少钱，再按地段、面积做加减，这是销售比较法。二，算它以后每月能收多少租、值多少钱，折成今天的价，这是收入法。三，算重新盖这么一套要花多少，再按位置调整，这是成本法。
要点
- 销售比较法：参照相似不动产价格并做因素调整。
- 收入法：将未来营运现金流折现来估值。
- 成本法：以重置成本为基础并作调整。
- 三者的思路分别是比市场、算现金流、算重建成本。
常见误区
- 以为有三种方法结果必然一致：三者角度不同，结果可能差异明显。
- 把成本法当成市场价值：市场价往往不等于现时建造成本，还要调整。
编者注
- 补充销售比较法属相对估值，收入法属绝对估值（现金流折现），成本法从重置成本出发；选择哪一种取决于物业类型与数据可得性。