概念进阶另类投资
不动产投资方式
也叫：直接所有权、REIT、MBS、CMO、Direct Ownership
不动产投资从债务与权益、直接与间接两个维度划分。
核心讲解
教材指出，任意一种不动产投资都可以从两个维度来划分：一是债权还是股权，二是直接还是间接。
第一个维度看是否拥有所有权：如果拥有全部所有权，属于权益类；如果涉及债务约束，则属于债务类。第二个维度看投资对象：直接持有不动产本身属于直接（且通常是非公开）投资；投资于不动产相关的金融工具和产品，则属于间接（且通常是公开）投资。
两个维度交叉，就得到四种基本类型。直接且权益的，是直接拥有不动产所有权；直接且债务的，是发放住房抵押贷款；间接且权益的，是不动产投资信托（REIT）和不动产公司股票；间接且债务的，是住房抵押贷款证券（MBS）和抵押担保证券（CMO）。此外还有不动产有限合伙这类非公开的权益类渠道。
教材提示，给出一种具体投资方式，考生应能判断它属于哪个维度。
费曼版：用大白话再讲一遍
投不动产不止“自己买套房”一种。可以自问两件事：你是当股东还是当债主？是直接买下房子本身，还是买与房子相关的金融产品？
自己买套房自己收租，是直接当股东；借钱给别人买房收利息，是直接当债主；买 REIT 的份额，是间接当股东；买 MBS，是间接当债主。
要点
- 划分维度一：债权还是股权，看是否拥有所有权。
- 划分维度二：直接还是间接，看投的是实物还是金融产品。
- 直接权益：直接拥有不动产所有权。
- 直接债务：发放住房抵押贷款。
- 间接权益：REIT、不动产公司股票；间接债务：MBS、CMO。
常见误区
- 以为买 REIT 就是直接持有房产：REIT 属间接的权益类投资。
- 把发放抵押贷款当成权益投资：它本质是债权，属债务类。
编者注
- 补充原书不动产表格在扫描中被打乱，本卡按“直接／间接 × 债务／权益”的通行划法补全了各类投资的归类，具体对应关系请以原书表格为准。