概念进阶资产支持证券
商业住房MBS
也叫：CMBS、Commercial MBS
以写字楼等商业地产贷款为资产池、主要面临信用风险的MBS。
核心讲解
以商业地产（写字楼、购物中心、仓库、酒店等）抵押贷款为资产池发行的 MBS 叫 CMBS，借款人的还款来源是这些地产带来的收入。
商业地产贷款通常无追索权，清偿范围只限于作为抵押品的商业地产，因此信用风险较大。衡量借款人信用质量有两个指标：LTV 比率和 DSC 比率（当年净营运收入÷当年应偿金额）。DSC 越大，说明收入相对还债更多，偿债能力与信用程度越高。
CMBS 主要面临信用风险，因此也常按信用分层：违约时信用级别最低的一层先承担本金损失，提前还款时信用级别最高的一层先收回本金。此外，CMBS 还有赎回保护和气球风险，这两点是它区别于 RMBS 的重要特征。
费曼版：用大白话再讲一遍
把一堆写字楼、商场的贷款打包成债券，就是 CMBS。借钱的人靠租金收入还款，楼要是收不上租就还不出钱，所以信用风险较高。看它靠不靠谱，主要看“借了多少相对楼值多少”和“租金够不够还债”。
要点
- CMBS 以商业地产抵押贷款为资产池，还款来源是地产收入。
- 商业地产贷款多无追索权，清偿仅限抵押物，信用风险较大。
- 信用质量用 LTV 和 DSC 比率衡量，DSC 越大信用越好。
- 与 RMBS 的区别特征是赎回保护与气球风险。
常见误区
- 把 CMBS 与 RMBS 混为一谈：二者资产池不同，风险与保护条款也不同。
- 以为有抵押物就没有信用风险：无追索权、清偿仅限抵押物，风险反而较大。
- 把 LTV 当成信用质量唯一指标：还应看 DSC。