概念进阶资产支持证券
赎回保护
也叫：Call Protection
CMBS中限制借款人提前还款的条款，共有四种形式。
核心讲解
赎回保护是 CMBS 专门用来限制提前还款的措施，即资产池里的商业地产抵押贷款含有限制借款人提前还款的条款，直接作用于借款人，使其不易提前还清贷款。
它有四种形式。一是提前还款锁定，在某个时间段内不允许提前还款；二是提前还款罚金，提前赎回要交罚金；三是报酬率维持法则，罚金数额恰能抵消借款人借低息再融资省下的好处；四是废止条款，要求借款人买一组国债，用其现金流恰好支付每期本息，从而避免提前还款。
它的意义在于为 CMBS 的提前还款风险再加一层防护。CMBS 最大的风险本是违约风险，提前还款属次要风险；赎回保护正好把它压下去。它与气球风险一起，是区分 CMBS 与 RMBS 的重要特征。
费曼版：用大白话再讲一遍
借钱的人在合同里答应：这段时间不许提前还；要还就交罚金；要是拿低利息去换新贷款占了便宜，那点便宜得吐出来；或者干脆让他买一份刚好覆盖月供的国债替你收着。总之，让“想提前还”这件事变得不划算。
要点
- 赎回保护是 CMBS 限制借款人提前还款的条款。
- 四种形式：提前还款锁定、提前还款罚金、报酬率维持法则、废止条款。
- 报酬率维持法则的罚金恰好抵消借低息再融资的好处。
- 与气球风险同为区分 CMBS 与 RMBS 的重要特征。
常见误区
- 把赎回保护当成投资人可赎回的条款：它限制的是借款人的提前还款。
- 认为罚金是随意定的：报酬率维持法则下罚金恰抵消再融资好处。
- 忽略废止条款的本质：用国债现金流替代本息支付，成本即清偿成本。