概念进阶资产支持证券
居民与商业MBS
也叫：RMBS vs CMBS
居民MBS抵押住宅且可提前还款；商业MBS抵押商业地产、无追索权。
核心讲解
住房抵押贷款支持证券按标的分为两类：以居民住房贷款为抵押的称RMBS，以商业地产为抵押的称CMBS。赎回保护和气球风险是区别二者的重要特征。
两类产品风险重心不同：RMBS尤其机构类有政府背书，主要面对提前还款风险；CMBS多为无追索权贷款，清偿仅限抵押的商业地产，信用风险较大，故按信用分层、把管理违约风险作为首要目标。衡量CMBS信用用LTV、DSC（净经营收入÷当年应偿金额），DSC越高偿债能力越强。
CMBS用赎回保护限制提前还款，主要有四种：提前还款锁定、提前还款罚金、报酬率维持法则（罚金抵消低利率再融资的好处）、废止条款（借款人须购国债以覆盖本息）。
CMBS的商业地产贷款多部分摊销，最后一期留下较大未摊销本金，称气球支付；借款人可能无法按期偿还，投资人面临气球风险，本质是扩张风险；借款人可要求延长期限筹资，这段延长期称Workout Period。
费曼版：用大白话再讲一遍
同样是拿房产做抵押发债，一种是普通住宅、一种是写字楼商场。住宅贷款人一般能提前还钱，机构背书的证券几乎不怕赖账；商业地产贷款往往“还不上就只能扣这套楼”，更要防违约，还常设条条框框限制你提前还款。
商业地产贷款最后还留一大笔本金一次还清，到期拿不出这笔钱，就是所谓的气球风险。
要点
- RMBS以居民住房贷款为抵押，CMBS以商业地产为抵押。
- RMBS（尤其机构类）重提前还款风险，CMBS重信用风险。
- CMBS贷款通常无追索权，信用风险较大。
- 衡量CMBS信用用LTV和DSC两个指标。
- 赎回保护与气球风险是区别CMBS与RMBS的重要特征。
常见误区
- 把RMBS与CMBS的风险重心搞反，RMBS并非主要担心违约。
- 以为CMBS也有政府背书，实际多为私人机构发行且无背书。
- 把气球风险当成提前还款风险，它其实是扩张风险的一种。
编者注
- 补充教材用DSC＝净经营收入÷当年应偿本息来衡量CMBS借款人偿债能力，DSC越高信用越好；此指标与RMBS常用的LTV/提前还款指标不同，须区分使用。