房价的利益绑定与刚性预期

核心讲解

作者讲了一个自我强化的机制。开发商当然希望房价涨；房价涨了，越来越多居民买房被"裹挟"进来，有产者就站到了"希望房价上涨"的一边。存量房地产盘子越大，反对房价下跌的人越多，后续增加供给的改革就越难推进。香港"八万五"计划就是教训：1997年提出大幅增加公营房屋供应，恰逢亚洲金融危机，楼市加速下跌，大量有产者资不抵债、成为负资产，计划最终被搁置；此后每次想增加供给，都遭到利益集团反对。由此形成"政府承受不了泡沫破裂"的刚性预期，反过来又鼓励大家加杠杆买房【观点见编者注】。中国内地在土地财政下也存在类似捆绑：政府靠卖地、银行靠房产抵押、居民靠房产增值，三方利益绑在一起。理解这一点，才能看懂为什么给房地产降温如此两难。

要点

• 有产者站到"希望房价上涨"一边，存量越大改革越难。
• 香港"八万五"因楼市下跌、负资产激增而被搁置。
• "政府承受不了泡沫破裂"的刚性预期，鼓励加杠杆。
• 中国内地土地财政下，政府、银行、居民利益捆绑。

常见误区

• 以为房价只是供求价格。它绑定了财政、金融和家庭财富。
• 以为增加供给就能立刻降价。利益集团会阻止。
• 以为刚性预期无害。它会自我强化，积累到后面硬着陆代价大。

编者注

• 观点"有产者反对房价下跌、刚性预期助长加杠杆"是作者判断，与政治经济学"房主选民假说"相近；也有观点认为持续大规模供给（如新加坡组屋）能打破这种绑定。
• 补充"八万五"1997年提出，1998年起楼价随亚洲金融危机大跌，2000年被搁置，2002年停建停售居屋；1997—2003年香港楼价跌约六到七成，主因是金融危机、联系汇率下高利率和通缩。

多方视角

作者的看法

开发商、有产者和政府利益逐步捆绑，存量房地产越大，增加供给的改革越难；"政府承受不了泡沫破裂"的预期自我强化，推动加杠杆。

不同的看法

• 格莱泽等认为高房价主因是规划和土地供给限制，持续、可预期地增加供给能抑制房价。
• 新加坡由建屋发展局以政府定价供应组屋，约八成居民住组屋，被视为靠大规模公共供给弱化绑定的例子。
• 香港1997—2003年楼价大跌主要由外部冲击造成，把失败主要归因于"八万五"可能夸大了供给政策作用。

支持作者的理由

• "房主选民假说"指出，住房是多数家庭最大资产，房主倾向阻止新增开发、保护房价。
• 2003年中香港负资产按揭一度超10万宗，房价下跌对有产者冲击巨大。