概念进阶房地产经济周期与危机
低价房涨更快
次贷繁荣期低价房涨得比高价房快，下跌时也跌得更凶。
核心讲解
作者观察到一个有辨识度的现象：2000到2006年美国房价暴涨期间，低价房的升值速度明显快于高价房；而2006年以后房价转入下跌，低价房的贬值速度也同样更快。作者认为这正是次级贷款影响房价的证据——次贷和放宽的信贷主要流向低收入地区和买房人，这些人集中购买的正是低价房，于是资金涌入把低价房价格抬得最快；等到泡沫破裂、这些家庭断供，低价房又因抛售集中而跌得最狠。这一分层规律后来被凯斯-席勒的价格层级指数所证实：低价层房价在上涨期涨幅最大，在2007年后的下跌中跌幅也最大。作者借此说明，这轮房地产繁荣并不是均匀地发生在所有住房上，而是由次贷资金集中推高了某一层；理解这一点，就能看清原书（信心、宽松信贷、故事）在特定人群和特定价位上如何被放大。
费曼版：用大白话再讲一遍
就像一条街上开了好几家水果店，忽然来了一大笔钱专买最便宜的苹果。便宜苹果被抢得涨价最快，贵苹果反而涨得慢；等这笔钱撤走、买便宜苹果的人退货，便宜苹果又跌得最惨。房子也分价位，钱最先挤进去的那一层，涨跌都最猛。
要点
- 2000到2006年低价房升值快于高价房。
- 2006年后低价房贬值也快于高价房。
- 作者认为这是次贷资金集中推高特定价位的证据。
- 凯斯-席勒分层指数证实了这一涨跌幅结构。
常见误区
- 以为房价暴涨是均匀发生在所有价位的房子上。
- 只看整体房价指数，忽略不同价位的巨大分化。
- 把低价房涨得快当成它更安全，忽视它跌时也更快。
编者注
- 本卡为美国2000年代次贷周期的数据：低价房分层涨跌规律是美国住房市场的现象，中国读者不能直接照搬到国内城市房价分层。