案例进阶房地产财政与政府债务
日本地价税
也叫：土地持有税、房地产持有税、《土地基本法》
日本泡沫后期开征的土地持有税，对自住房广泛豁免，意在打击囤地投机。
核心讲解
面对地价飞涨，日本政府的思路是：既然富人持有土地的成本太低，那就对持有的存量土地征税，逼囤地者卖出、促进流转。1989年《土地基本法》确立"对土地采取适宜税制"的方向，地价税随后开征，以土地评估价值为计税依据，首年税率0.2%，之后提高到0.3%【补充见编者注】。为避免误伤普通百姓，它设置了大量豁免：自住房、小面积住宅、租赁住宅，以及教育、医疗、公路、农地等公益用地都不征，等于把打击对象精准锁定在囤地炒地者身上。配合的还有地价监视制度（大额交易需政府批准）和房地产融资总量控制。需要厘清的是因果：地价的快速下跌并非地价税单独"立竿见影"，而是加息、融资控制等多管齐下的结果。这项税后来因经济低迷等原因长期停征。它的启示在于：在保有环节对存量土地征税，与在出让环节一次性收钱，是两种完全不同的房地产制度思路。
费曼版：用大白话再讲一遍
以前囤地的人，买了地放着不开发也几乎不用花钱，于是宁可捂着等涨价。政府想：那我就按你手里这块地每年值多少钱抽一点税，你捂着越久交得越多。但怕误伤老百姓，规定自己住的小房子、公益用地都不用交，专门收拾那些囤了一大片地等升值的人。
要点
- 目的：提高持有土地的成本，打击囤地投机，促进土地流转。
- 计税依据是土地评估价值，税率约0.2%—0.3%。
- 对自住房、小面积住宅和公益用地广泛豁免，避免误伤普通民众。
- 配套工具还有地价监视制度和房地产融资总量控制。
常见误区
- 以为地价下跌主要是地价税的功劳。实际直接导火索是连续加息和融资收紧，地价税只是组合拳之一。
- 以为它对所有房产都征税。它对自住和公益用地大量豁免。
- 以为它一直征收到现在。这项税1998年起已停征。
编者注
- 补充地价税依据1991年《地价税法》于1992年开征，首年税率0.2%，1993年起0.3%，1996年降至0.15%，1998年起停征至今。同期配套的还有1987年起的地价监视区域制度和1990年3月至1991年12月的不动产融资总量控制。