概念进阶房地产分配与公平
三道红线
也叫：三线四档、房企融资管理规则
按资产负债率、净负债率、现金短债比给房企分档，限制有息负债增速。
核心讲解
"三道红线"是2020年8月央行、住建部在重点房企座谈会上提出的融资管理规则，目的是给高杠杆房企降杠杆【补充见编者注】。三条线分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。房企按踩线数量分四档：红档（踩三条）有息负债不得增加；橙档增速不超5%；黄档不超10%；绿档（一条不踩）不超15%。它的逻辑很清楚：以前开发商靠高杠杆、高周转拼命借钱扩张，一旦卖不动就资金链断裂。三道红线就是逼着房企自己把负债压下来。实施后，恒大等高杠杆房企相继出现债务违约，此后监管口径多次放宽，并推出融资"白名单"协调机制。要注意，约束房企融资的"三道红线"，和约束银行房地产贷款占比的"贷款集中度管理"是两项不同制度，后者2020年12月才出台【补充见编者注】。
费曼版：用大白话再讲一遍
就像给开发商量三个"健康指标"：负债率、净负债率、手头现金够不够还短期债。哪项不达标就踩一条红线，踩得越多，越不准再借钱。目的是让那些靠借钱疯狂扩张的开发商慢慢瘦身，别哪天资金链断了连累整个行业。
要点
- 三条线：剔除预收款资产负债率>70%、净负债率>100%、现金短债比<1。
- 按踩线数量分红橙黄绿四档，限制有息负债增速。
- 目的是给高杠杆房企降杠杆。
- 实施后多家高杠杆房企违约，监管口径随后放宽。
常见误区
- 以为三道红线约束的是银行。它约束的是房企融资。
- 以为它是正式发文。它先在座谈会提出、12家试点。
- 以为贷款集中度管理就是三道红线。那是另一项制度。
编者注
- 补充规则形成于2020年8月20日住建部和央行座谈会，未以正式文件公开发布，先在12家房企试点。三项指标：剔除预收款后资产负债率＝（总负债−预收款）÷（总资产−预收款）；净负债率＝（有息负债−货币资金）÷净资产；现金短债比＝货币资金÷短期有息负债。
- 补充银行房地产贷款集中度下降对应2020年12月出台、2021年实施的"房地产贷款集中度管理制度"，与约束房企的三道红线针对不同主体。