土地回报偏低

核心讲解

作者用美国的长期数据反驳"土地稀缺所以必然大赚"的直觉。20世纪这一百年里，美国农业用地的真实价值（已剔除通胀）总共只上涨了约2.3倍，折合年增长率约0.9%。作为对照，同期美国实际GDP以年均约3.4%增长，2007年的规模约是1929年的13.3倍。也就是说，一亩地的真实价格一百年才翻了两倍多一点，而整个经济的产出扩张了十几倍。作者还指出，农业、林业和渔业在国民收入中的占比持续萎缩，从1948年的较高水平一路降到2008年的约1%。结论是：土地作为一种资产，其长期价格涨幅并不像"地越来越少"的故事暗示的那样惊人。作者借此提醒，买房买地时若只盯着稀缺故事，很容易高估长期回报；真正的长期高回报，并不来自土地本身的价格上涨。需要说明，这组数据只衡量价格变化，没有计入地租收益。

要点

• 20世纪美国农业用地真实价值约涨2.3倍，年化约0.9%。
• 同期美国实际GDP年化约3.4%，2007年约为1929年的13.3倍。
• 农林渔业占国民收入比重长期大幅下降。
• 作者认为：土地长期价格回报并不高，别被稀缺故事忽悠。

常见误区

• 把"土地稀缺"直接等同于"地价长期必然大涨"。
• 只看价格涨幅，忘记这还没算地租收益。
• 拿某几年城市地价暴涨，当成一百年土地的平均回报。

编者注

• 本卡数据为美国情况：农业用地价格与产业占比是美国口径，中国读者不能直接照搬；中国城市住宅用地的供需结构、城镇化阶段与美国不同，不能据此推断中国地价涨跌。
• 无其他需要注明的勘误或时效问题。

多方视角

作者的看法

20世纪美国农业用地真实年增值仅约0.9%，远低于同期GDP增长，土地稀缺的直觉夸大了长期回报。

不同的看法

• 反方指出，这组数据只算了土地价格上涨，没有计入每年收到的地租；把价格和租金加在一起的总回报会更高，不能单凭价格涨幅判断土地资产的全部表现。

支持作者的理由

• 美国农业用地真实价格1900到2000年约涨2.3倍，同期GDP增长远高于此，数据本身与作者结论一致。